كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات؟ وما هي الطريقة الخاصة بالبنوك؟ إن تحديد قيمة العقارات مسؤولية عظمى يتحدد على أساسها النجاح المُحقق بذلك المجال أو الفشل به، ولا بُد من اتباع طرق ذات أُسس صحيحة وجدوى، وهذا ما حرص موقع صناع المال على تحقيقه في الرد على سؤال كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات.
كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات؟
قبل الانطلاق في الإجابة عن سؤال كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات، سوف نوضح في البداية أنه من أجل أن يتم تحقيق الربح العظيم في مجال استثمار العقارات يجب أولًا أن يتم تقدير العقار بمنحه القيمة التي تتناسب معه والتي يستحقها.
يتم منح العقار القيمة التي يستحقها من خلال النظر إلى المستقبل بعض الدقائق ووضع التخمينات المناسبة، والتي تساعد على التقدير الجيد لقيمة العقار بالطريقة التي يتم تحقيق الربح من خلالها دون الإبخاس من ثمنه وإحداث الخسارة به أو الإفراط به عن الحد المسموح مما يجعل أمر بيعه أكثر صعوبة.
من الجدير بالذكر أن تقييم العقار من حيث الأفضلية من الصعب تحقيقه، حيث إن كل عقار يشتمل على المميزات الخاصة به والتي تجعله مُختلفًا عن غيره من العقارات، مما يجعل تقديره على أساس المميزات من الأمور الصعبة.
كما أن هناك من يتبع طريقة من يقومون بتقدير قيمة العقار على أساس طريقة العرض والطلب، وهذه الطريقة تُعد من الطرق الناجحة وتكون من خلال التعرف على الأسعار التي توجد في نفس إطار الموقعن ولكنها قد لا تأتي بالنتائج المطلوبة دائمًا.
نظرًا لصعوبة الموقف فلا بُد من السير على أسس تساعد على تحديد قيمة العقار التي تُحقق الربح المطلوب، وهذه الأسس سوف يتم التعرف إليها بشكل تدريجي من خلال الإنطلاق بصدد الإجابة على كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات، والتي سوف يتم عرضها من خلال السطور التالية.
اقرأ أيضًا: مخاطر الرأسمالية على الاقتصاد
طريقة المقارنة بين العقارات
التقييم بوجه عام وفي جميع الطرق يبدأ بجمع جميع البيانات والقيام بتحليل تلك البيانات بطريقة مُمنهجة، مع توفير جميع التفاصيل التي تتعلق بالعقار، مما يجعل عملية التقييم تتم بطريقة سهلة.
دعونا نبدأ بشرح عملية المقارنة بين العقارات التي لا يتم اتباعها إلا في حال العقارات التي توجد في إطار موقع العقار المراد بيعه، حيث إنه يتم في هذه الطريقة المقارنة المتعارف إليها مع عقار آخر، والتي تشترط التشابه من حيث الخصائص ويكون قد تم بيعه في الآونة الأخيرة.
لكن المقارنة المتعارف إليها التي قد سبق ذكرها في السطور السابقة تتم من خلال الاعتماد على بعض العوامل الأساسية الهامة التي يجب أن يتم الانتباه إليها عند القيام بعملية البيع، وها نحن سوف نقوم بعرض تلك العوامل من خلال النقاط التالية:
- وجود خصائص مُتشابهة بين العقار المراد بيعه، والعقار الذي يتم المقارنة به.
- إتمام البيع للعقار المُقارن به في الأيام السابقة للأيام التي قد تم أخذ قرار بيع العقار الجديد بها.
- أن تكون عملية البيع التي تمت للعقار قد حدثت في ظروف مُماثلة لظروف سوق العقار المراد بيعه.
- أن تتم المقارنة بين العديد من العقارات بنفس الشروط السابقة وعدم الاعتماد على عقارٍ واحدٍ.
في حال عدم وجود وجه مقارنة بين العقارات، فمن الجدير بالذكر أن هذا الأمر لم يتوافر كثيرًا، وقد لا يحدث على الإطلاق، فمن الممكن أن تتم المقارنة من حيث عوامل أخرى، وهذه العوامل تتضح في النقاط التالية:
- عُمر المبنى.
- الحالة التي يكون المبنى عليها مُقارنة بالحالة التي كان المبنى المُباع عليها.
- المميزات الخاصة بالعقار من حيث المساحة والموقع والمناظر التي يطل العقار عليها الطبيعية، والجودة الخاصة بالإكساء.
- التاريخ الذي يتم به البيع لأنه قد تحدث العديد من التغيرات الاقتصادية بين الحين والآخر، والتي يتم ملاحظتها في تاريخ المقارنة وتاريخ بيع العقار المُقارن به.
طريقة الاعتماد على التكلفة
تُعد من الطرق التي تعود بالفائدة الكبيرة وتحقيق المكاسب الهائلة لمن يستخدمها في بيع العقارات، والتي يتم بها الرد دون التفكير فيما يخص طرح كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات.
ذلك لأن هذه الطريقة يُعتمد بها على أن يتم تحديد قيمة العقار الحقيقية، والذي يكون قد تم إعادة تأهيله والتجديد به، على أساس تقديرات مُستقلة ومُنفصلة تكون خاصة بالعقار والأرض، كما أنه يتم مراعاة أحد النقاط الهامة والتي لا غنى عن أخذها بالاعتبار في هذه الطريقة، وتتمثل في فيما يُستخدم العقار.
حيث إن المُشتري لم يقم بدفع أي مبلغ في العقار بهذه الطريقة إلا بعد أن يتم حسب مجموع كلًا من الأرض وتكلفة بناء العقار معًا، وتُفيد هذه الطريقة العقارات التي لم يتم بيعها بصورة مُستمرة مثل العقارات الخاصة بالمدارس، وعقارات المباني الحكومية، والمراكز الطبية، وما يندرج تحت تلك الأنواع من العقارات.
في طريقة التكلفة يتم تقدير البناء من خلال طريقة التكلفة الخاصة بالمتر المربع، وبها يتم تقدير تكلفة المواد والعمالة والربح والتركيب.
لكن يجب العلم أن هذه الطريقة يتم بها تخفيض سعر العقار بناءً على الوقت الذي تم استهلاكه به، والحال الذي قد وصل إليه بعد الاستهلاك، لأن هذه العوامل تُعد من الأمور السلبية التي يتأثر بها تقدير قيمة العقار، والتي تؤثر على إبراز المميزات التي تتوافر به.
تلخيصًا لما تم ذكره في هذه الطريقة، يمكننا التوضيح أن هذه الطريقة تعتمد على بعض العوامل والقواعد الأساسية التي يُشترط اتباعها للسير على نهجها، والتي تتضح في الآتي:
- معرفة قيمة الأرض المادية التي قد بُني عليها العقار.
- التعرف إلى التكلفة التي يحتاج إليها إنشاء عقار في الوقت الحالي، ومراعاة التحسينات التي يحتاج إليها الموقع.
- التعرف إلى تكلفة التالف والذي سوف يحتاج المشتري إلى تمرميه أو إعادة تأهيله ومراعاة تلك التكلفة التي سوف يتحملها المشتري.
- تحديد تكلفة التالف وتخفيضها من قيمة الأرض والبناء أيضًا ثم يتم تقدير القيمة الخاصة بالعقار والتي سوف تكون في هذه الخطوة السعر الإجمالي الذي يتم البيع به.
اقرأ أيضًا: أهمية علم الاقتصاد
طريقة الدخل المُستقبلي
من الطرق التي لا تُفيد سوى العقارات السكنية، والمراكز الخاصة بالتسويق والمكاتب أيضًا، وجميع ما سبق ذكره من أنواع عقارات يمكن الاستنتاج منه ان هذه الطريقة يتم اتباعها مع العقارات التي يتوقع البائع بها أنها سوف تأتي بدخل مُستقبلي جيد، علاوةً على ذلك الأخذ بالاعتبار تلك المصروفات المتوقعة والتي تكون ثابتة.
تحتاج هذه الطريقة بعض الخطوات المُرتبية التي يجب اتباعها من أجل القدرة على تنفيذها بشكل ناجح ومضبوط، وتكون الخطوات كالآتي:
- توقع الدخل المحتمل بشكل إجمالي ويكون شاملًا السنة بأكملها.
- تنبؤ أول خسارة متوقع حدوثها في حال تحصيل الإيجارات، والقيام ببعض الصيانات وما شابه.
- تحديد تكلفة المصروفات السنوية للتشغيل والتي يتم حسابها من الدخل السنوي التشغيلي الصافي.
- توقع القيمة التي سوف يقوم المستثمر بدفعها.
- اتباع معادلة الرسملة وتطبيقها على الدخل التشغيلي الخاص بالسنة.
طرق أخرى لتقييم قيمة العقارات
نظرًا لأن الكثير من الأشخاص لا يُرجحون القيام بتقييم العقارات بشكل شخصي، لعدم التلامس بأي خطأ يمكن حدوثه في تلك المسألة، فقد وفرنا من مُنطلق الرد على كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات مُختلف الطرق الأخرى التي يمكن للبائع اتباعها اعتمادًا على أشخاص آخرين، ومن خلال متابعة النقاط التالية سوف يتم التعرف إلى تلك الطرق:
- التوجه نحو أحد الشركات العقارية ذات ثقة حيث إنها تمتلك القدرة الهائلة على تقدير قيمة العقارات، وذلك يتم من خلال البيانات التي تتوافر لها من خلال المعرفة السوقية نظرًا للخبرة في ذلك المجال والتي تساعدها على التقدير الدقيق للعقار.
- التوجه نحو أدوات التقييم التي تتوافر على الإنترنت والتي تتميز بالاحترافية الهائلة في مجال تقييم العقارات، حيث إنها تستخدم إحصائيات مُحددة يتم إجراؤها على العقار المراد بيعه وتقوم بتحديد القيمة المضبوطة.
- التوجه نحو المكاتب الخاصة بذلك المجال والاستعانة بمُقيم عقارات ذو خبرة واحترافية بتقييم أسعار العقارات، حيث إنه يمتلك العوامل الخاصة في تقييم قيمة العقار والتي تُصيب وتأتي للبائع بالسعر المُربح.
اقرأ أيضًا: ترتيب دول العالم اقتصاديًا
تحديد قيمة العقارات عن طريق البنوك
في حال عدم القدرة على تحديد القيمة الصحيحة للعقار، يمكن الاستعانة بالبنك في هذا الأمر، حيث إن العديد من الأشخاص الذين أرادوا بيع العقارات الخاصة بهم بعد أن قاموا بتجديدها بالتوجه نحو البنوك لمساعدتهم في ذلك الأمر وقد وجدوا أن:
البنوك تعتمد على الشركات التي تتخصص في مجال تقييم العقارات، كما أنهم أظهروا مهارات فائقة من حيث الاعتماد على طرق كثيرة ومختلفة قاموا بأحدهم بعمل فحص دقيق ومعاينة شاملة للعقار لكي يتأكدوا من إمكانية البيع بالسعر الذي قد اقترحه البائع أم لا، وما إذا كان يتناسب مع قيمة السوق أم لا.
بعد أن يتم التعرف إلى جميع ما سبق يقوم البنك بتحديد القيمة المناسبة للعقار وطرحها على البائع لعرض العقار بها، ويُحقق نجاحًا وربحًا هائلًا بهذه الطريقة.
إن تحديد قيمة العقار عند بيعه ليس بيسير ولكن من خلال الاطلاع على الطرق المذكورة في صدد إجابة كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات سوف يكون الأمر أكثر سهولة.