الفرق بين السجل العيني والشهر العقاري تم توضيحه من قبل الجهات المختصة لتسهيل العديد من المعاملات على الأفراد، فالشهر العقاري كمؤسسة يتم من خلاله إجراء المعاملات التي تختص بالعقارات، وهو ما يتضح تفصيليًا من خلال موقع صناع المال.
الفرق بين السجل العيني والشهر العقاري
السجل العيني والشهر العقاري مكملان لبعضهما، فلا يمكن إتمام عملية واحد منهما دون الآخر، كما أنهما يتشابهان في بعض الجوانب، إلا أن لكل منهما دوره.
- السجل العيني: يركز السجل العيني على توثيق تاريخ الملكية للعقارات، فيتضمن مجموعة من الصحائف التي تبين كل عقار من حيث الحالة والأوصاف، ويسجل المعلومات المتعلقة بالملكية والتحديثات عليها، وكل الحقوق المتعلقة به وعليه.
- الشهر العقاري: تختص مصلحة الشهر العقاري ومكاتبها بأعمال السجل العيني، أي أنه الجهة المختصة بكل أعمال توثيق الحقوق بمختلف أنواعها، حيث يتم فيه توثيق الصفقات والحقوق العقارية مثل البيع والرهن، والعقود العقارية والتنازلات.
اقرأ أيضًا: الاستعلام عن صندوق التنمية العقاري بالسجل المدني 2024
وظائف مكاتب الشهر العقاري ومكاتب السجل العيني
يتضح الفرق بين السجل العيني والشهر العقاري من خلال التعرف على وظائف كلٍ منهما وهي:
1- الشهر العقاري
- مراجعة المحررات المقدمة بعد التأشير على مشروعاتها من الجهة المختصة.
- إثبات المحررات في الدفاتر والتأشير عليها، وكذلك تصوير المحررات التي يطلب شهرها.
- حفظ أصول المحررات وإعداد فهارس لها، ثم إبلاغ الجهات المختصة بصور منها.
- صدور الشهادات العقارية.
- إرسال صورة المحررات المشهرة لمأموريات الضرائب العقارية المختصة.
2- التسجيل العيني
- إجراء القيد الأول في السجل العيني.
- حفظ أصول خرائط المساحة ومحاضر التحقيق ودفاتر الميزانية ودفاتر مساحة الملكية وكل الوثائق المتعلقة بالقيد الأول، وأيضًا حفظ أصول صحائف الوحدات العقارية.
- مراجعة المحررات المقدمة من أصحاب الشأن حتى يتم قيدها في السجل.
- إثبات محتوى المحررات في صحائف الوحدات العقارية المتعلقة بالعقارات.
- حفظ المحررات التي يتم القيد أو التأشير بها في صحائف السجل.
اقرأ أيضًا: صندوق التنمية العقاري استعلام بالسجل المدني 2024
اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار
إصدار لائحة تنفيذية للنظام تهدف لبيان كافة التفاصيل التي تتعلق بالنظام، ومن مكونات هذه اللائحة:
- السجل العقاري: وهو وثائق توضح مواصفات كل عقار وموقعه وحالته.
- المنظمة العقارية: هي مجموعة من الوحدات العقارية محددة بمعالم ثابتة.
- الخارطة: عبارة عن رسم هندسي يوضح المساحة.
- خرائط الأساس الطبوغرافية: هي تمثيل لمساحة معينة من سطح الأرض.
التسجيل والإجراءات بالسجل العيني والشهر العقاري
يوجد إجراءات محددة للتسجيل بنظام السجل العيني يجب على كل من لديه أمور متعلقة بالشهر العقاري معرفتها وهو ما يبرز الفرق بين السجل العيني والشهر العقاري، وذلك لتسهيل عليه عملية التسجيل وتجنب أى مشكلة ممكن الوقوع فيها.
أولًا: الشهر العقاري
- يمكن أن نسجل عن طريق التسجيل الشخصي بترتيب دفاتر التسجيل، اعتمادًا على أسماء الأشخاص الذين يصدر منهم التصرف، وهو النظام المتبع حاليًا.
- يمكن أيضًا التسجيل بطريقة التسجيل العيني الذي يعتمد على ترتيب التسجيل وفقًا لمواقع الأعيان، بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل توضح جميع التصرفات التي ترد عليه.
ثانيًا: السجل العيني
- اتخاذ أساس للقيد في الصحائف العينية، أي أن يتم ترتيب التسجيل في نظام السجل العيني، بحيث يخصص لكل عقار صحيفة في السجل يثبت فيها كافة البيانات المتعلقة به والحقوق الواردة.
- شهر المحرر أو قيده مؤقتًا على أساس قرار يصدره القاضي المختص في طلب يقدمه صاحب الشأن إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية.
- يجب العلم أن كل التصرفات العقارية والأحكام يتم تقييدها في صحائف، حيث إن طبيعة الصحيفة تتناسب مع طريق القيد، لذا فان السجل العيني يتم استخدامه بدلًا من الطرق الكثيرة التي يقررها التشريع الحالي قانون تنظيم الشهر العقاري من تسجيل وقيد وشهر مؤقت.
مميزات السجل العيني
- تبسيط وتسهيل عملية التسجيل والتناسق فيها مع وضوح السجلات، وضمانًا لاستقرار الملكية والحقوق العينية، نص المشروع على عقوبة جنائية لكل من يتوصل إلى قيد محرر في السجل لأخذ عقار مملوك لغيره.
- تحقيق مبدأ المشروعية في السجل العيني، أي يتم إجراء المراجعات السابقة لجميع السندات التي يجرى القيد في السجل بواسطتها، حتى لا يقيد في السجل إلا الحقوق المشروعة فعليًا، وحتى لا يستفيد الادعاءات المشكوك فيها.
- تحقيق الأمان لكل من يتعامل مع العقار وفق البيانات الثابتة بالسجل، وأنه بمجرد إثبات البيان في السجل يصبح هذا البيان إثباتًا للحقيقة وخالي من أي عيب بسند الملكية.
- المشروع يأخذ بمبدأ القوة المطلقة للقيد في السجل العيني، ومعناه أن كل ما هو مقيد في السجل العيني هو الحقيقة بالنسبة للغير، وبالتالي يصبح من يتعامل مع من قيد كمالك للعقار من كل دعوى غير ظاهرة في السجل، وذلك لحماية رافعها.
اقرأ أيضًا: صندوق التنمية العقاري إخلاء طرف
حالات عقوبات قانون التسجيل العيني
- تقييد العقار باسم غير مالكه.
- إقامة الدعاوى الكيدية.
- الشهادة بوجود حق عيني ليس له وجود.
- الامتناع عن الإخبار بوجود أي حق عيني.
- تغيير علامات الوحدة العقارية.
لا شك أن الشهر العقاري والسجل العيني لهما دور كبير، وذلك لما يقدموه من إجراء وتنفيذ العديد من المعاملات التي لا غنى عنها مطلقًا.